Een huurprijswijzigingsbeding dat voorziet in een jaarlijks toe te passen opslag op de huurprijs van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex, is in het algemeen niet een oneerlijk beding. Dat heeft de Hoge Raad op 29 november jl. geoordeeld, naar aanleiding van zogenoemde prejudiciële vragen van de rechtbank Amsterdam. Volgens de Hoge Raad moet het huurprijswijzigingsbeding worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding. Alleen het opslagbeding staat ter discussie
De prejudiciële vragen gaan over een huurprijswijzigingsbeding in een huurovereenkomst voor woonruimte in de vrije sector (met een aanvangshuur vanaf 1 januari 2024 boven € 879,66). In (algemene voorwaarden bij) huurovereenkomsten voor woonruimte in de vrije sector wordt vaak bepaald dat de huurprijs jaarlijks wijzigt (wordt verhoogd) op basis van de door het CBS bepaalde consumentenprijsindex (CPI) plus een − vaste dan wel maximale − opslag van bijvoorbeeld 1%, 3% of 5%. In deze zaken gaat het om een huurprijswijzigingsbeding van maximaal 3% bovenop de consumentenprijsindex.
Sinds medio 2023 worden dergelijke bedingen door een aantal rechtbanken (ambtshalve) getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen en de omzetting daarvan in de Nederlandse wetgeving. De rechtbank Amsterdam heeft in twee zaken waarin ASR als verhuurder betaling eist van achterstallige huurtermijnen van huurders, (voorlopig) overwogen dat het gehele huurprijswijzigingsbeding oneerlijk is door de mogelijkheid van een opslag met – in deze zaken – maximaal 3%. Dit zou betekenen dat het gehele beding nietig is en alle huurverhogingen teruggedraaid moeten worden. In januari 2024 heeft de rechtbank hierover een aantal prejudiciële vragen gesteld aan de Hoge Raad.
Een prejudiciële vraag is een vraag van een rechtbank of gerechtshof aan de Hoge Raad over de uitleg van een rechtsregel. Daaraan kan behoefte bestaan als de Hoge Raad over die vraag niet eerder heeft beslist. Het moet gaan om vragen die zich voordoen in een concrete zaak die bij een rechtbank of hof in behandeling is. De mogelijkheid tot het stellen van prejudiciële vragen is verbonden aan een aantal voorwaarden: zo moet een antwoord op de vraag of vragen nodig zijn voor het nemen van een beslissing in de betreffende zaak en moet(en) dezelfde vraag of vragen bovendien aan de orde zijn in een groot aantal (toekomstige) samenhangende zaken.
De prejudiciële vragen in de zaken gaan over de (on)eerlijkheid van het huurprijswijzigingsbeding en de gevolgen daarvan. In de prejudiciële procedure zijn schriftelijke reacties ingediend door verschillende maatschappelijke organisaties.
De plv. PG heeft geadviseerd (verwijst naar een andere website) de prejudiciële vragen zo te beantwoorden dat het huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in een indexatiebeding en een opslagbeding, zodat eventuele oneerlijkheid van een opslagbeding niet automatisch ook oneerlijkheid van het indexatiebeding betekent. Een opslagbeding met een opslag van maximaal 3% bovenop de consumentenindex is volgens het advies van de plv. PG in het algemeen niet aan te merken als een oneerlijk beding. Verder gaat het advies van de plv. PG in op wat de gevolgen zijn als een huurwijzigingsbeding wel oneerlijk wordt bevonden door de rechter.
De Hoge Raad heeft het advies van de plv. PG gevolgd.
Het indexatiebeding en het opslagbeding moeten volgens de Hoge Raad van elkaar worden onderscheiden, omdat zij verschillende functies hebben. Het indexatiebeding is bedoeld als compensatie voor de inflatie; het opslagbeding is bedoeld om de huurprijs in de pas te laten lopen met kostenstijgingen en met de waardestijging van de woning. Oneerlijkheid van het ene beding brengt daarom niet automatisch oneerlijkheid van het andere beding met zich mee.
De Hoge Raad heeft verder beslist dat een opslagbeding dat voorziet in een opslag van maximaal 3%, zoals in deze zaak, in het algemeen niet oneerlijk is.
Dat kan in individuele gevallen anders zijn in verband met bijkomende omstandigheden die zich hebben voorgedaan ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. Voor die gevallen heeft de Hoge Raad enkele beslissingen gegeven over de gevolgen. Die beslissingen zijn als volgt.
Als de rechter in een concreet geval een opslagbeding wel als oneerlijk beoordeelt, moet hij verhogingen van de huurprijs die zijn gebaseerd op het oneerlijke opslagbeding buiten beschouwing laten. De rechter moet op het toe te wijzen bedrag van de achterstallige huurtermijnen dan een aftrek toepassen ter hoogte van de op basis van het oneerlijke beding doorgevoerde huurprijsverhogingen.
Als de huurder in het verleden op basis van een oneerlijk opslagbeding doorgevoerde huurverhogingen heeft betaald, zijn deze onverschuldigd betaald, zodat de huurder in beginsel kan terugvorderen wat daardoor teveel is betaald. De rechter mag niet uit zichzelf overgaan tot verrekening van de huurachterstand van de huurder met door de huurder onverschuldigd betaalde huurverhogingen; dit mag alleen als de huurder zelf een beroep doet op die verrekening.
In het geval de verhuurder de huurovereenkomst wil beëindigen en het gehuurde wil ontruimen wegens achterstallige huurbetaling, dan moet de rechter als er huurprijsverhogingen zijn toegepast op grond van een oneerlijk beding, wel zelf onderzoeken of het niet betalen door de huurder ernstig genoeg is voor beëindiging van de huurovereenkomst. Daarbij kan relevant zijn dat de huurder in het verleden op grond van het oneerlijke beding te veel huur heeft betaald.
Zie hierover ook het eerdere bericht op onze website
‹ Vorig bericht Volgend bericht ›
GJ Legal Advocaten is gespecialiseerd in bouwrecht, huurrecht, bestuurs- en omgevingsrecht. Ook waar het gaat om contracten bent u bij ons aan het juiste adres.[...] Lees verder
